Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Esta calculadora de hipoteca utiliza el sistema de amortización francés, el más habitual en España. En este sistema la cuota mensual es constante (mientras el tipo no cambie) y se reparte entre intereses y capital. Al principio pagas muchos intereses y poco capital; con el paso de los años la proporción se invierte. La fórmula es cuota = P · i / (1 − (1 + i)−n), donde P es el capital prestado, i el tipo de interés mensual (el TIN dividido entre 12) y n el número total de cuotas.
Por ejemplo, un préstamo de 200.000 € a 25 años con un tipo fijo del 3 % da una cuota de unos 948 euros al mes. En total pagarías cerca de 284.500 €, es decir, unos 84.500 € de intereses. Cambiar el plazo o el tipo modifica mucho esa cifra: por eso conviene comparar escenarios antes de firmar.
Hipoteca fija o variable: qué compara la herramienta
La comparación fijo contra variable es la decisión más importante al contratar una hipoteca. En la fija el tipo no cambia durante toda la vida del préstamo, así que sabes exactamente cuánto pagarás. En la variable el tipo es el Euríbor a 12 meses más un diferencial pactado con el banco, y se revisa periódicamente. Si el Euríbor baja, tu cuota baja; si sube, tu cuota sube.
Para que puedas simular escenarios, el Euríbor es editable. Además puedes indicar una variación anual en puntos porcentuales: con 0 se supone que el Euríbor se mantiene estable; con +0,25 sube un cuarto de punto cada año, y con −0,25 baja. No es una previsión, solo una forma de ver qué pasaría con tu cuota si el mercado se mueve. Los valores por defecto proceden del archivo de configuración del sitio y pueden estar desactualizados, así que compruébalos con las fuentes oficiales.
Cómo leer el cuadro de amortización
El cuadro de amortización detalla, para cada cuota o para cada año, cuánto se destina a intereses, cuánto a devolver capital y cuánto capital queda pendiente. Puedes alternar entre el resumen anual y el detalle mensual, y entre la hipoteca fija y la variable. Observa que en los primeros años más de la mitad de la cuota son intereses; esto explica por qué amortizar anticipadamente al principio del préstamo ahorra mucho más que hacerlo al final.
El gráfico muestra el capital pendiente en cada año. Cuando las dos líneas se separan, ves el efecto acumulado de que el tipo variable sea más alto o más bajo que el fijo.
Factores que afectan al coste real de tu hipoteca
- El plazo: alargarlo reduce la cuota pero aumenta mucho los intereses totales.
- La TAE: incluye comisiones y vinculaciones; si te bonifican el tipo a cambio de seguros o nómina, el coste real puede ser distinto del TIN.
- Las comisiones: la ley limita las de amortización anticipada y de subrogación, pero las de apertura pueden existir en hipotecas fijas.
- Los gastos de formalización: desde la ley hipotecaria de 2019 el banco asume la mayoría (notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados), pero tú pagas la tasación, y en vivienda de segunda mano el ITP.
- La relación préstamo-valor: la financiación habitual llega al 80 % del valor de tasación o compra; por encima, las condiciones empeoran.
Consejos prácticos antes de decidir
Una regla prudente es que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales, y que aun así puedas ahorrar. Simula el peor escenario del Euríbor, no solo el actual: si una subida de dos puntos haría tu cuota inasumible, la hipoteca fija o mixta puede darte tranquilidad. Compara siempre la oferta vinculante (FEIN) de varios bancos, fijándote en TIN, TAE, comisiones y productos vinculados.
Si ya tienes una hipoteca, esta herramienta también sirve para estimar cuánto cambiaría tu cuota con una novación o una subrogación a otro banco. Recuerda que los resultados son orientativos: la cuota real depende de la fecha de revisión, del método de cálculo del banco y de las bonificaciones que mantengas.