Cuánto dinero necesitas realmente para comprar una vivienda
Quien piensa en comprar casa suele fijarse en la entrada, pero la entrada es solo una parte. Los bancos financian como máximo alrededor del 80 % del valor de tasación o de compra (el menor de los dos), por lo que debes aportar el 20 % restante de tu bolsillo. Además, necesitas dinero para los gastos de la compraventa, que en la práctica suponen entre un 8 % y un 15 % del precio según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda. Esta calculadora suma todo para decirte la cifra total que debes tener ahorrada y calcula en cuánto tiempo la alcanzarás.
Los impuestos: ITP, IVA y AJD
La vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto autonómico cuyo tipo general oscila aproximadamente entre el 4 % y el 10 % según la comunidad. Algunas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de precio limitado. La vivienda nueva paga IVA (10 % de forma general) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también depende de la comunidad. La herramienta usa tipos generales orientativos, editables en el archivo de configuración; verifica siempre los vigentes en tu comunidad y si tienes derecho a bonificaciones.
Otros gastos que no debes olvidar
- Notaría y registro de la propiedad: entre unos cientos y más de mil euros según el precio y la hipoteca. Con la ley hipotecaria de 2019, el banco asume buena parte de los gastos de la hipoteca, pero no los de la compraventa.
- Gestoría: suele cobrar entre 300 y 600 euros por tramitar impuestos y escrituras.
- Tasación: la paga el comprador y ronda los 300-600 euros.
- Reformas y mudanza: especialmente en viviendas de segunda mano.
- Colchón de seguridad: conviene conservar varios meses de gastos como fondo de emergencia después de comprar, no vaciar los ahorros.
Cómo calcula el tiempo para ahorrar la entrada
La herramienta simula mes a mes tu ahorro: parte de lo que ya tienes, le aplica la rentabilidad anual que indiques (una cuenta remunerada o un depósito) y suma tu aportación mensual. Al mismo tiempo, tiene en cuenta que el precio de la vivienda puede subir cada año el porcentaje que estimes, lo que aleja la meta. Cuando el ahorro supera el dinero necesario, te indica los años y meses que han pasado. Si el resultado es «no llegas», es una señal de que debes aumentar la aportación, ampliar el plazo o buscar una vivienda más barata.
También puedes marcar un objetivo temporal, por ejemplo comprar en cinco años, y el sistema calcula la cuota mensual de ahorro necesaria para conseguirlo. La cuota hipotecaria orientativa a 25 años que se muestra usa el tipo fijo de referencia del archivo de configuración; para un cálculo detallado usa nuestra calculadora de hipoteca.
Consejos para llegar antes
- Automatiza el ahorro: transfiere una cantidad fija el día que cobras la nómina.
- Mantén el ahorro en un producto seguro y líquido, porque el horizonte es corto; evita la renta variable si necesitas el dinero en menos de cinco años.
- Investiga ayudas: avales públicos como las líneas ICO para jóvenes, deducciones autonómicas o programas de vivienda protegida.
- Revisa si te conviene una vivienda con financiación superior al 80 %, sabiendo que implica una hipoteca mayor y mejores requisitos de ingresos.
- Calcula la cuota total: una cuota hipotecaria que supere un tercio de tus ingresos netos suele ser arriesgada.
Recuerda que esta herramienta es orientativa. Los tipos impositivos, las ayudas y las condiciones bancarias cambian con frecuencia, y no sustituyen el consejo de un profesional ni la información precontractual (FEIN) de tu banco.